Рейдерский захват земель у аграриев или по стопам лихих 90-х

Земли сельскохозяйственного назначения – национальное достояние и важный стратегический ресурс. Сельское хозяйство является основой существования нашего государства. Я уже говорила о том, что главное богатство каждого сельхозпроизводителя – это земля.

Представьте, если например, муниципальный район находится в предгорье, а значит земель сельскохозяйственного назначения не много, да и те уже все либо в аренде, либо в собственности. Вот и остается более отчаянному фермеру захватывать земли соседа, может от жадности, может от безысходности. Ну не в прямом смысле захватывать, конечно, а незаконно выкупать невыделенные доли, рискуя при этом не только аграрным бизнесом. Пострадавшая сторона, как правило, узнает об этом не сразу.

Об этой проблеме я слышу от клиентов часто, в последнее время особенно. Недавняя встреча с главой КФХ доказала необходимость этой статьи. Фермеры должны знать свои права. Устраивайтесь поудобнее, сюжет захватывающий, покруче американского блокбастера.

Живет себе обычный аграрий, обрабатывает земли, взятые в аренду у так называемых пайщиков на прилично долгий срок, лет на 10-15, аренду платит добросовестно, налоги за дольщиков. Вроде и переживать не о чем, земля есть, работай и работай. Не тут-то было, в один прекрасный момент он узнает, что доли в арендуемом земельном участке выкупил глава другого КФХ, который не является участником общей долевой собственности. Тут арендатор схватился за голову, вроде законных оснований для этого у покупателя нет, да и сам арендатор намерен выкупать продаваемые доли у дольщиков. Законных оснований для таких действий, конечно нет.

А что получается на практике? Вариантов захвата земель два. Расскажу о каждом подробнее.


1. ВАРИАНТ – «РУКОПОЖАТИЕ В РОСРЕЕСТРЕ»

В этом случае не дольщик скупает доли до необходимого ему объема. Продавцов вынуждает продавать свои доли под разными предлогами: у кого-то из продавцов у Покупателя работают дети, и если не продашь долю, они лишатся работы. А кому-то предлагает бессовестно высокую цену за долю, что отказаться грех. При этом Покупателем, как правило «ставится» подставное лицо (кто-то из дольщиков земельного участка). Подставное лицо в сделках не участвует, дабы не взболтнуть лишнего.

Покупатель отправляет на сделку свое доверенное лицо, которое действует от имени подставного лица на основании доверенности, оно же производит расчет с продавцами. Сейчас вы предположите, что все мирно идут в Росреестр на регистрацию сделок. И будете правы.

В таких действиях нет нарушения закона. Закон позволяет выкупать земельные доли участникам долевой собственности и регистрировать сделки. После того как у Арендатора уляжется негодование, в игру вступает истинный Покупатель. И на основании одного договора купли-продажи «покупает» у подставного лица приобретенные доли. Покупает это конечно громко сказано, вернее будет сказать, забирает приобретенные доли, потому, что подставное лицо, на которое приобретались доли, не получает оплату по сделке купли-продажи, но в договоре указано иное. Вот тут самое интересное. Через «рукопожатие» в Росреестре Покупатель регистрирует право собственности на выкупленные доли. Ну? Каково? Фееричный ход, по-моему. Арендатор может узнать о регистрации очень не скоро. Наверняка ему и в голову не придет еженедельно мониторить и заказывать выписки из ЕГРП на земельный участок.


 

Предположим, в определенный день, Арендатору все-таки стало известно о выкупе не дольщиком земельных долей. В голове вопросов больше чем ответов. Очевидно грубое нарушение закона, а как такое могло произойти? Как мы видим – могло и этот случай не единичный. Что предпринять? Написать жалобу в Управление Росреестра с просьбой разобраться в случившемся, можно. Но ответ получите формальный, со следующим смыслом: «регистратором нарушено действующее законодательство, выразившееся в регистрации права собственности в общей долевой собственности на лицо, не являющееся участником долевой собственности. По результатам служебной проверки к регистратору применены нормы дисциплинарного наказания. Для решения ситуации рекомендуется обратиться в суд, т.к. Росреестр лишен права на отмену прошедшей регистрации. Вроде и виноваты, и наказан регистратор, но права пострадавшего агрария никто не торопится восстанавливать. Остается один шанс – идти в суд. Вот тут начинается битва за землю. С юридической точки зрения вся эта махинация с выкупом земельных долей – притворная сделка. То есть, сделки между подставным покупателем и продавцами – это притворные сделки, прикрывающие в действительности сделку между Покупателем не дольщиком и Продавцами. Согласно нормам действующего законодательства, притворные сделки являются недействительными. А сделка между Покупателем и подставным лицом недействительная в силу нарушения преимущественного права покупки.

Теперь запомните волшебную схему, которая позволит вам выкупить приобретенные Покупателем доли. Согласно действующего законодательства РФ, с момента, когда пострадавший аграрий узнал о том, что его право преимущественной покупки нарушено Покупателем, есть 3 месяца для того, чтобы заявить в суде о переводе прав Покупателя на арендатора-агрария, который является также и дольщиком в праве собственности на земельный участок.

В ходе судебного разбирательства добивайтесь так называемого ареста спорного земельного участка, вернее, обеспечения иска в виде запрета на регистрационные действия. Не наложив запрет на регистрационные действия, есть риски столкнуться с тем, что Покупатель с подставным лицом-продавцом, на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи, отменят регистрацию незаконной сделки в Росреестре.

Вы сейчас возразите, мол, отменили же, что еще нужно. А вот и нет. Не по доброте же душевной ответчик предпринял этот шаг, и отменил регистрацию права собственности между ним и подставным лицом. Делается это для того, чтобы на пострадавшего агрария суд не перевел права и обязанности Покупателя, по сделке нарушающей преимущественное право покупки. После отмены вроде и переводить-то нечего, прав никаких нет. Задумались? Расскажу. Покупатель – не дольщик заинтересован в этих земельных долях. И отмена сделки между ним и подставным лицом это отнюдь не жест доброй воли или покаяния, нет, это подготовительные процедуры к плану Б. Вникайте. После расторжения договора купли-продажи между Покупателем и подставным лицом, все приобретенные доли остаются у подставного лица в собственности. Догадались, какие действия последуют дальше? Правильно – фактический выдел подставным лицом земельного участка в счет имеющихся долей. А выделенный участок можно продать любому лицу, и право преимущественной покупки тут не действует. Выделенный земельный участок беспрепятственно перейдет в дальнейшем от подставного лица к Покупателю.


2. ВАРИАНТ – «ПЛАН Б»

Собственно, этот вариант я описала уже выше. Доли скупаются до необходимого объема на подставное лицо. Подставной покупатель долей инициирует фактический выдел земельного участка в счет имеющихся земельных долей. Право долевой собственности при выделе земельного участка прекращается, следовательно, собственник может продать выделенный земельный участок любому лицу, в нашем случае – это Покупатель – не дольщик.

Как итог этих действий – вы потеряли часть земельного участка, а значит часть главного ресурса и финансов. Печально. Как юрист, я за то, чтобы своевременно и максимально предотвратить негативные последствия для аграриев.


 

Причиной ситуации, описанной мной выше, стало банальное, неправильное оформление договора аренды. Как правило, многие пользуются шаблонным вариантом договора аренды земельных долей. Шаблонный договор аренды не защитит ваши права. В современном мире его использование опасно и это доказывается участившимися рейдерскими захватами земель аграриев. Я рекомендую в договор аренды обязательно включать пункт о преимущественном праве покупки арендатором продаваемой доли. Кроме того, необходимо предусмотреть выделение земельного участка только с письменного согласия арендатора. Закажите составление договора аренды у опытного специалиста, заплатите один раз за сильный и юридически грамотный договор аренды и вам не придется тратиться на судебные разбирательства.

А как быть, если договор аренды же зарегистрирован в Росреестре? В этом случае, я советую подписать сторонам дополнительное соглашение с внесением в договора аренды указанных выше пунктов.

Земельное рейдерство – это на самом деле не явление, а процесс, в котором принимают участие определенные субъекты рынка. У каждого субъекта свои мотивы. И уж если вам пришлось столкнуться с захватом ваших земель и предстоит судебный процесс, воспользуйтесь помощью опытного отраслевого юриста.

Покупайте землю – ее больше не производят. Наверное, именно этим афоризмом Марка Твена руководствуются Покупатели земельных долей.

Борьба за собственность неизбежна, и она будет продолжаться до тех пор, пока существует конкуренция. Но для того и написаны законы, чтобы защищать правду и справедливость, а в контексте вышесказанного – права тех, кто честно трудится на земле.

Чем закончится эта затяжная война тружеников с любителями прибрать к рукам чужое добро, сказать трудно. Именно поэтому вооружаемся правовыми знаниями, пересматриваем договоры аренды, и защищаем свои права грамотно.