Навреди себе сам

У каждого агрария есть договор аренды земли, и не один. Кто из вас читал его условия и полностью понял содержание? Таких, наверное, единицы. Проще разобрать двигатель трактора и снова его собрать, чем разобраться в скучной аббревиатуре типового договора аренды. Землю предоставили, и на том, как говорится «спасибо». Давайте посмотрим, на примере обратившегося ко мне агрария, что получается в реальности, если не вчитываться в условия договора аренды, и не понимать их. И к чему приводят советы юристов, не имеющих узкой специализации в земельном праве. Итак, вникайте.


СЛОЖНО НЕ ПРИНЯТЬ
РЕШЕНИЕ, А ПЕРЕЖИТЬ
ПОСЛЕДСТВИЯ

Аграрий с региональной властью заключил договор аренды земли еще в далеком  2014 году. Договор аренды заключался на срок 11 месяцев.  В то время это было обычной процедурой, и такой небольшой срок был нормой. Однако договор содержал в себе и условия о пролонгации (продлении) договора, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении.

Отдельно нужно сказать, что договор аренды в российской глубинке, то есть в сельской администрации, всегда содержит юридические ошибки. Так было и в этом случае.  Согласно названию договора аренды, сельсовет передавал аграрию земельную долю, тогда как в тексте самого договора речь шла о земельном участке.

Полагая, что договор аренды истек в начале 2014 года, ровно через 11 месяцев, фермер  продолжил использовать поле и финансово помогать региональной власти, забрасывая последнюю многочисленными заявлениями о заключении с ним нового договора аренды. При этом   региональные власти не реагировали на  обращения фермера. Все это продолжалось на протяжении восьми лет.  



АЛЧНОСТЬ — ЭТО ХОРОШО

Отчаявшийся фермер обратился к местному юристу, который «погуглив» просторы Интернета посоветовал аграрию обратиться в сельскую администрацию совершенно с иным заявлением, дабы ускорить процесс заключения договора аренды, посоветовал также привлечь прокуратуру района.  Следуя советам юриста, фермер обратился к властям с заявлением о проведении аукциона на право аренды по занимаемому им полю, еще и жалобу прокурору отправил, мол, бездействует администрация, не заключают со мной договор, и аукцион не проводят.

Региональным властям эта идея понравилась. Появился шанс существенно пополнить местный бюджет за счет аукциона и повысить арендную плату. Незамедлительно был назначен аукцион. Претендентов зарегистрировалось много. Отступать аграрию было некуда, ведь он разработал эти земли от бурьяна, потратив значительные финансовые средства, да и не было больше свободных полей.  Фермер выиграл аукцион. Но с 50 000 руб. которые он раньше платил за поле по договору аренды, теперь он обязан платить по 1 960 000 руб. в год. Прочувствовали разницу?  Колоссальный скачок платы во благо местных властей. Вот на этом этапе он обратился ко мне.



БИТЬ БУДУ СИЛЬНО, НО АККУРАТНО

Начали мы с того, что изучили оригинал договора аренды земельной доли и его условия, фактически – договор аренды земельного участка. Что говорит закон?

Договор аренды земельной доли является пролонгированным (продленным) на неопределенный срок, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, при этом сторонами договора продолжается исполнение взятых на себя обязательств. Что и было в нашем случае.

Что не маловажно, если договор аренды заключен в соответствии с законодательством, то аграрий имеет преимущественное право на аренду земли без аукциона.

Тогда как, проведенный администрацией аукцион является незаконным, ведь нарушают торги действующее законодательство.

В этом случае защитить права агрария возможно только в судебном порядке, а прошедший аукцион отменить, можно, только по решению суда. Мы обратились в суд.

Суд стал требовать от нас доказательства законности заключения договора аренды. По мнению суда, аграрий мог получить землю в 2014 году только через аукцион. Абсурд, да и только!  Вот Вам и еще одно доказательство того, что суд не вникает в само дело, смотрит лишь поверхностно.  Мне пришлось объяснять суду, что землю фермер получил в апреле 2014 года, а законодательство о торгах введено в действие в июне 2014 года, т.е. все законно.

Ответчик  подал встречное исковое заявление, пытался признать договор аренды от 2014 года незаключенным, оперируя тем, что невозможно передать по договору аренды земельную долю. Пришлось объяснять и ответчику и суду, что фактически, передавался земельный участок, а ошибка в названии договора не может служить основанием для отказа в иске.

Для себя же запомните: если название договора не совпадает с самой сутью договора, как в нашем случае, суд либо применяет к нему правоотношения, из которых исходили стороны, либо переквалифицирует его.

Сельская администрация-ответчик по нашему иску, стала требовать от фермера оплату аренды согласно аукционного договора аренды. По тому договору оплата предусмотрена поквартальная, чуть больше 600 000 руб. в квартал. В адрес агрария поступило требование об оплате, с угрозой расторжения аукционного договора аренды.  Я советовала не оплачивать, до вынесения решения. Ведь одно из наших требований в суде – признать аукцион незаконным.


 

Но фермеры люди осторожные. Аграрий оплатил администрации арендную плату, хотя закон давал ему право не делать этого. На полученные от фермера деньги, сельская администрация нанимает адвоката, для его участия в нашем судебном споре. Для меня дело, конечно, усложнилось. И сроки судебного спора затянулись по причине вступления адвоката, который искусственно затягивал процесс разными отложениями, переносами и не нужными запросами. Интересное движение капитала получилось. На деньги фермера наняли адвоката против самого же фермера. А если бы аграрий меня услышал и не стал бы платить аренду?     

От иска ответчик позже отказался, но стал активно доказывать, что не получал от агрария платы за аренду земельного участка, при этом о получаемых от агрария ГСМ и услугах спец.техники и т.п. в счет арендных платежей умалчивал. А вот объяснить, почему же сельсовет 8 лет не требовал с агрария платы за аренду, если арендатор не платил за землю, не смог.

Суд мы выиграли. Но какой ценой. Впереди предстоит решить вопрос с переплатой и взыскать с администрации-ответчика все понесенные фермером судебные расходы.  

На самом деле, такая ситуация частая и больная для большинства фермеров.

С такой проблемой сталкивается каждый второй аграрий. И сам того не зная, усложняет себе жизнь, повышая своими же руками арендую плату.

А ведь этого можно было избежать, если бы фермер прочел и понял условия договора аренды.

На сегодня все, берегите себя, развивайте свой бизнес, защищайтесь грамотно!