Сергей Извеков: «Земель нашим аграриям хватает»

В госдуме обсуждают поправки к Земельному кодексу РФ, которые вызвали бурную полемику не только в кулуарах власти, но и на страницах российской прессы.

На прошлой неделе в издании «Коммерсантъ» (№ 203 от 05.11.2015, стр. 7) был опубликован материал «Ни пяди аграрной земли». Поводом к публикации стало обращение аграриев и отраслевых союзов к президенту Владимиру Путину с просьбой не допустить приоритета для недропользователей и девелоперов при использовании земель, которые сейчас наделены статусом сельскохозяйственных.

По мнению специалистов аграрного сектора,  переход от  разделения земель на категории к территориальному зонированию станет препятствием в реализации крупных проектов в сфере сельского хозяйства, направленных, в том числе, на импортозамещение. Кроме того, обострит дефицит земель.

О том, как обстоят дела с землями сельскохозяйственного назначения в Курганской области, мы беседуем с начальником отдела государственного земельного надзора Управления Россельхознадзора по Курганской области Сергеем Извековым.

- Сергей Владимирович, в последнее время нас перестала удивлять удручающая картина: бывшие колхозные поля – огромные производственные территории - зарастают сорной травой и кустарником.  А что на этот счет говорит официальная статистика? Вы владеете цифрами, расскажите, как обстоит ситуация в Курганской области с сельскохозяйственными землями?

- Земельный фонд Курганской области составляет чуть больше 7 миллионов гектаров, 63% из которых - земли сельхозназначения. Это самый высокий удельный вес зоны Урала. Из 4,5 млн га земель сельхозназначения около 4 млн га - это сельхозугодья, что составляет 90 % от общей площади земель сельхозназначения.

В 1990 году площадь сельхозугодий на всех категориях земель составляла 4 509 тыс. га. На 1 января 2015 года этот показатель составил 4 458 тыс. га, то есть площадь сельхозугодий уменьшилась на 51 тысячу гектаров. И это только официально. Площадь пашни с 1990 года по настоящее время сократилась на 611 тысяч гектаров, из которых 460 тыс. га переведены в залежь – земли, которые не используются более года. Реальная площадь неиспользуемой пашни гораздо больше. По данным Росреестра, из 4 млн сельхозугодий используется хозяйствующими субъектами и иными юридическим лицами 1,9 млн га, то есть практически половина. И 1,8 млн га - физическими лицами. За 2014 год физические лица отказались от права собственности на земельные участки площадью в 17 тыс. гектаров, а продали около 13 тысяч гектаров.

- В России в последнее время стало модным жить «на земле».  В пригородных зонах ведется активное жилищное строительство  коттеджного типа. Но ведь резерв земель, на которых разрешено поставить дом, не бесконечен. Неужели предприниматели не нашли лазейки, чтобы использовать под застройку пустующие земли сельхозназначения?

- Свободных площадей в границах земель населенных пунктов, площадь которых в Курганской области составляет 560 тыс. гектаров, действительно, практически не осталось. Можно вести строительство на неудобице, но это непривлекательно. А значит, остается одно – застраивать земли сельхозназначения, что противозаконно.

По действующему законодательству РФ, земли сельхозназначения (сельхозугодья) нельзя переводить в иную категорию практически ни при каких обстоятельствах, в случае если кадастровая стоимость этих земель более чем на 50% превышает среднюю кадастровую стоимость по муниципальному образованию. Это очень высокая планка, и под нее могут подпадать главным образом государственные земли, переданные в постоянное бессрочное пользование ОПХ, научным и образовательным учреждениям (сельскохозяйственная академия, техникумы) и т.п. Таких земель немного. Вместе с тем сам перевод в иную категорию земель сельхозназначения - это процесс не быстрый и не простой.

Предприниматели, занимающиеся добычей общедоступных полезных ископаемых, строительством или, так называемые, девелоперы – деловые люди, скупающие земли для строительства, находят, как Вы говорите, лазейки. Приведу простой пример: для организации карьера по добыче песка предприниматель скупает земли у физических лиц или берет их в аренду. Затем получает лицензию на недропользование и заказывает проектную документацию по обустройству обводненного карьера для рыборазведения.

С этого момента начинаются земляные работы без перевода земель сельхозназначения в иную категорию, на основании того, что, в соответствии с требованиями части 2 статьи 77 Земельного Кодекса РФ, в состав земель сельхозназначения могут входить водные объекты.

- Насколько я понимаю, в случае с садовыми участками, которые расположены на землях сельскохозяйственного назначения, вопрос малоэтажного строительства  решается еще проще?

- Лица, занимающиеся строительством или девелоперской деятельностью, на самом деле используют наличие такого разрешенного вида использования земель сельхозназначения, как земли для дачного строительства. Здесь единственное ограничение - это возведение жилого садового домика не более чем в три этажа, так называемое малоэтажное строительство. Опять же перевод в иные категории как бы и не требуется. Главное, что нужно сделать после покупки земли, это добиться смены разрешенного вида использования. Например, было для ведения крестьянско-фермерского хозяйства или личного подсобного хозяйства, а стало для дачного строительства. Решение этого вопроса отнесено к компетенции органов местного самоуправления.

А потом начинается самое интересное. Глава муниципального образования, на территории которого находятся эти земли, на вполне законных основаниях, вернее, правильно сказать легальных основаниях, может принять решение как отказать, так и согласиться. Земельным Кодексом предусматривается, что земли сельхозназначения могут использоваться не только для сельхозпроизводства, но и садоводства. Проводятся публичные слушания по данному вопросу, которые при желании можно повернуть в нужное русло, и принимается положительное решение.

- Получается, что на садовом участке можно возводить жилой дом?

- С учетом положения статьи 1 ФЗ от 15.04.1998г. № 66 – ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан» использование дачного участка предполагает строительство на нем жилого дома. И к тому же делаются ссылки на требования части 2 статьи 81 Земельного Кодекса РФ, в соответствии с которой порядок предоставления земельных участков гражданам и объединениям для садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается Земельным Кодексом и вышеуказанным законом № 66-ФЗ.

В то же время, согласно пункту 2 статьи 7 Земельного Кодекса РФ, земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории в соответствии с зонированием территории. Да, любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий выбирается самостоятельно без дополнительных разрешений и процедур согласования, но это если зонирование проведено. Для земель сельхозназначения зонирование не предусмотрено, следовательно, эти требования распространяются главным образом на земли населенных пунктов.

Таким образом, вид разрешенного использования на основании опять же части 2 статьи 7 Земельного Кодекса определяется в соответствии с утвержденным 1 сентября 2014 года Классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данным классификатором предусмотрен такой вид разрешенного использования, как малоэтажная застройка (индивидуальное жилищное строительство), размещение дачных домов и садовых домов. На садовом участке предусмотрено размещение жилого дома высотой не выше трех наземных этажей, размещение гаражей и подсобных сооружений. Единственным ограничением в этом вопросе остается наличие категории земель сельхозназначения.

В соответствии с требованиями статьи 4 Закона №172 ФЗ «О  переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» перевод земель или земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию не допускается. За исключением случаев, оговоренных  в статье 7 этого же закона, где предусмотрено 9 конкретных случаев, при которых возможен перевод, и дачное строительство сюда не отнесено.

- Получается, что сегодня категория «земли сельскохозяйственного назначения» - это своего рода охранная грамота. Государство таким образом защищает свои производственные мощности. Почему сегодня речь идет об отмене этого понятия? Что предлагается взамен?

- Наличие категорий земель сельхозназначения, использование и охрана которых законом предопределена как приоритетная, является основополагающим положением, несоблюдение которого может привести к необратимым последствиям. И, тем не менее, на государственном уровне в настоящее время рассматривается вопрос об упразднении (исключении) разделения земель на категории с переходом к территориальному зонированию. Планируется введение такого понятия, как особо ценные сельскохозяйственные земли с установлением специального режима, ограничивающего смену разрешенного вида использования.

Единственным сдерживающим фактором в этом вопросе является отсутствие финансовых средств. По оценкам экспертов, для этого требуется не менее ста миллиардов рублей. Решение вопроса сопряжено, в первую очередь, не только с изменением нормативной и законодательной базы, но и с проведением нового землеустройства на всей территории Российской Федерации.

- Ваше личное отношения к полемике, в которую вступили сегодня представители аграрного сектора, обратившись к Президенту РФ за поддержкой. Их опасения оправданы? 

- Площадь сельхозугодий в России составляет около 130 млн га. Мы уступаем в этом показателе только США (190 млн га) и Индии (170 млн га). Могу предположить, что мы используем свой колоссальный потенциал процентов на 70 в лучшем случае. И, что самое главное, эта тенденция продолжается уже на протяжении более чем 20 лет. За это время пахотные земли вследствие их неиспользования, или использования не по назначению, о чем мы говорили выше, пришли в негодность, и введение этих площадей в сельскохозяйственный оборот весьма проблематично или невозможно.

Например, по сведениям, полученным от муниципальных образований, в Курганской области не используется около 430 тыс. га пашни, из которых около 200 тыс. га в настоящее время уже не пригодны для сельскохозяйственного использования вследствие зарастания древесной растительностью и других  факторов, оказывающих отрицательное влияние на состояние плодородия земель.

На мой взгляд, проведение нового землеустройства - это давно назревшая необходимость, но при этом в первую очередь необходимо учитывать требования аграриев, а не строителей и деловых людей. Благо, земель у нас для них хватает и без сельскохозяйственных угодий.

Беседовала Вера Макарова

Журнал "Нивы Зауралья" №10 (132) НОЯБРЬ 2015